原告诉称
【资料图】
原告高某向本院提出诉讼请求:1.请求确认二被告签订位于北京市顺义区×××房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效;2.请求判决位于北京市顺义区×××房屋(以下简称涉诉房屋)的50%的房屋所有权归原告;3.诉讼费用由被告承担。
事实与理由:高某与宋某辉原系夫妻关系,二被告系父子关系,原告与被告宋某辉于2010年9月10日协议离婚并签订《离婚协议书》。该《离婚协议书》第二条载明:“男方名下房产一处(北京市顺义区×××)为双方及双方家庭在二人婚后共同购得,根据双方现有经济情况,短时间内不能完成房产分割,因此,经双方协商:(1)此房产所有权、使用权双方各享有50%,并分别承担公积金贷款50%;(2)并承诺,在条件允许时,将此房无条件赠与女儿,相关公证费用各自承担50%;(3)若双方协商一致,共同处理此房产如出租或出售,则所得收益双方各自享有50%。
原告与被告宋某辉在离婚后财产纠纷案件中,被告宋某涵称房屋已经过户到宋某涵名下,涉案房屋系原告与被告宋某辉共同所有,宋某辉无权处分原告的份额,二被告恶意串通,远远低于市场价格签订了合同,被告也未实际支付房款,二被告签订合同无效。
被告辩称
被告宋某涵辩称,购买涉诉房屋时,首期出资款宋某涵支付了8万元。购房后,每月月供大部分系宋某涵夫妇支付。尾款40余万元系宋某涵支付。在此过程中,为了买涉诉房屋,宋某涵将老房子卖了,全家只有这一套房屋,所以,在出资款大部分为宋某涵夫妇出资的情况下,将该房屋按照实际出资人,过户给了宋某涵。
房屋过户过程中,具体的手续等材料,由宋某辉准备。该套房屋虽登记在宋某辉名下,但属于家庭共同财产,不属于夫妻共同财产,具体可见离婚协议书。根据原、被告《离婚协议书》约定,涉诉房屋属于附条件的分配,原告并未按照约定条件履行合同义务,其无权主张一半的份额。本案为合同纠纷,但是原告的第二项诉讼请求属于夫妻离婚后财产分割的内容,应待本案出具最终的结果后,另案解决。
按照《离婚协议书》内容,该套房屋待具备条件时,过户给原、被告的女儿所有,因此,本案的原告不具备本案的主体资格。具备条件常规上是能兼顾各方实际情况,现该房屋属于宋某涵及宋某辉唯一的住房,暂不具备过户条件。
被告宋某辉未参加庭审,亦未发表答辩意见。
法院查明
高某与宋某辉原系夫妻关系,于2008年1月2日登记结婚,于2009年5月12日育有一女宋某涵。
2010年9月10日,高某与宋某辉协议离婚并签订《离婚协议书》,内容为:……现由女方提出离婚,经双方协商,特达成以下协议……二、男方名下房产一处(北京市顺义区×××)为双方及双方家庭在二人婚后共同购得,根据现有双方现有经济情况,短时间内不能完成房产分割,因此,经双方及双方家庭协商:(1)此房产所有权、使用权双方各享有50%,并分别承担公积金贷款的50%;(2)并承诺,在条件允许时,将此房产无条件赠与女儿(宋某涵),相关公证费用双方各自承担50%;(3)若双方协商一致,共同处理此房产如出租或出售,则所得收益双方各自享有50%。协议还约定了其他内容。
涉诉房屋是在高某与宋某辉婚姻关系存续期间购买,时间为2010年。2011年4月19日,涉诉房屋登记至宋某辉名下。
关于房屋价款及出资情况,高某称房屋价款为74万余元,首付款19万元左右,装饰装修10万元,贷款57万元,以宋某辉名下的公积金办理的贷款,每月还贷款2600元至2700元左右;首付款及装修款共计30万元左右,高某的父母支付了10万元,宋某涵也出资了,但不清楚出资额,剩余的首付款和装修款主要是高某、宋某辉出资;每月的贷款系高某、宋某辉共同偿还,离婚后,高某、宋某涵及宋某辉均居住在涉诉房屋,高某、宋某涵于2014年11月搬离涉诉房屋,高某每月给宋某辉现金1300元左右让宋某辉还贷款直到2015年2月,此后,因不在此房屋居住了,所以高某没有再偿还过涉诉房屋的贷款。
宋某辉向法庭回复书面意见,表示涉诉房屋首付款14万余元,其父母出资8万元,该出资是借款,与高某家无关,高某也没有偿还过该笔欠款;宋某辉在结婚前存款6万多元,从高某父母处借款5万元,在借款后一个月内还清(高某母亲存入银行),时间久记不太清楚了;
装修款是宋某辉、高某的工资共同支付的;房屋后续贷款是宋某辉父母偿还大部分,宋某辉偿还了一部分,高某只还了大概不到一年的贷款,记不太清楚了,最后一笔50多万元的贷款是宋某辉父母一次性还的;高某没有按离婚协议履行义务,且变更联系方式,无法正常联系,所以过户给宋某涵时高某不知道。
宋某涵表示涉诉房屋首付款是14.8万元,宋某涵夫妻支付首付款8万元,该8万元没有约定是赠与或者借款,双方对此没有约定,剩余首付款是宋某辉、高某出资;房屋贷款是通过宋某辉的账户还款,部分还贷款的资金来源于宋某涵及宋某涵的配偶周某贤,宋某涵提交宋某辉的银行交易流水、存折交易明细、周某贤存折交易明细予以证明,上述证据显示自2010年3月至2018年6月,宋某辉的账户每月还贷款2600元左右,2018年7月4日,宋某辉的账户转出494407.39元。
宋某涵表示该494407.39元实际是其出资偿还,其是涉诉房屋大部分贷款的实际还贷人,涉诉房屋是家庭共有财产,称其2015年将其名下位于北京市朝阳区的房屋出售给案外人,房屋成交价为257万元,其将出售该房屋所得价款用于偿还涉诉房屋的贷款,宋某涵提交房屋买卖业务签约文件合订本、房屋出售委托登记表、买卖定金协议书、补充协议等予以证明。高某对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。
2018年8月27日,宋某辉(出卖人)与宋某涵(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定宋某辉将涉诉房屋出卖给宋某涵,房屋成交价为80万元等。当日,涉诉房屋转移登记至宋某涵名下。宋某涵表示此次交易都是宋某辉操作,宋某涵只是签字,也没看内容,当时是买卖还是赠与,宋某涵并不直知道,没有向宋某辉支付过房屋价款。
裁判结果
一、确认被告宋某辉与被告宋某涵签订的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及原告高某就北京市顺义区×××房屋享有的百分之五十份额部分无效;
二、确认原告高某对位于北京市顺义区×××房屋享有百分之五十的所有权份额;
三、驳回原告高某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点主要为:一是涉诉房屋是否属于高某、宋某辉的夫妻共同财产;二是宋某辉处分房屋的行为是否有效。
关于焦点一,根据规定,当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。本案中,涉诉房屋系高某、宋某辉婚姻关系存续期间购买,且登记在宋某辉名下,二人均主张各自父母有出资,但依法父母并不能因出资而享有所有权,故宋某涵主张涉诉房屋其出资大部分并享有份额的意见,法院不予采纳,并确认涉诉房屋属于宋某辉与高某的夫妻共同财产。二人离婚时签署《离婚协议书》,约定双方对涉诉房屋各占50%的份额,该约定系双方对财产分割达成的一致意见,对双方具有约束力。
关于焦点二,根据本案查明事实,在高某、宋某辉已就涉诉房屋二人各占50%份额达成一致的情况下,宋某辉擅自将房屋出售给宋某涵,宋某辉处分高某的50%份额的行为构成无权处分。涉诉房屋因买卖已转移登记至宋某涵名下,关于宋某涵是否构成善意取得一节,宋某辉与宋某涵2018年签订的买卖合同中约定转让价款为80万元,该价格明显低于周边房屋市场价,且宋某涵实际并未支付该价款,结合双方的关系、提交的证据,宋某涵对于高某就涉诉房屋享有权益应是明知的,宋某涵受让不动产并非善意,综上,现有证据无法证明宋某涵取得涉诉房屋属于善意取得。
另在高某明确拒绝对宋某辉处分高某房屋份额进行追认的情况下,法院确认宋某辉与宋某涵针对北京市顺义区×××房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及高某的50%份额部分无效。高某要求确认其对涉诉房屋享有50%所有权的请求,有事实与法律依据,法院予以支持。